Reformas en Zaragoza: obra con trámite municipal en regla
Un piso amplio del ensanche junto a Sagasta, un bajo de El Rabal que deja de ser tienda, una casa del Casco con balcones que no se tocan sin permiso. Antes de elegir azulejos, en Zaragoza toca saber qué trámite municipal exige la obra, cuánto margen da para acabarla y a qué horas admite ruido.
- Trámite antes que martilloComunicación previa, declaración responsable o licencia, según lo que se haga
- Obra solo de díaLos trabajos ruidosos se reservan para la franja que permite la ordenanza
- Amianto sin tocarEl fibrocemento lo retira siempre una empresa especializada
Respuesta rápida: somos una empresa de servicios para el hogar presente en Zaragoza y en toda España, y dentro del término municipal hacemos reformas completas de pisos y casas, baños, cocinas, rehabilitaciones de fincas antiguas y adecuaciones de locales, a ambas orillas del Ebro y también en los barrios rurales. El plazo no lo adelantamos a ciegas: depende de si la obra entra por comunicación previa, por declaración responsable o necesita licencia, y del alcance que veamos al visitarla. Con esos datos te entregamos por escrito un calendario y un presupuesto por partidas. Si quieres ponerla en marcha, llámanos o escríbenos indicando calle, altura del piso y qué te gustaría transformar, y te proponemos día y franja horaria para la visita.
¿Tienes una reforma pendiente en Zaragoza?Cuéntanos el barrio y la obra que imaginas, por teléfono o por correo, y buscamos fecha para verla.
Quiero una visita
Qué reformamos en Zaragoza y qué miramos antes de presupuestar
Estos son los encargos más frecuentes. La tercera columna recoge la pregunta que decide el trámite: si la obra se queda dentro de casa o alcanza la calle, la cubierta o los elementos comunes. Esa frontera separa un papel sencillo de una licencia.
| Servicio | Qué suele incluir | Pregunta que decide el trámite |
|---|---|---|
| Reforma integral de vivienda | Vaciado de acabados, agua y electricidad nuevas, suelos, carpintería interior, falsos techos y pintura. | ¿Se abren huecos en paredes que podrían ser de carga? Entonces entra un técnico y la vía cambia. |
| Reforma de baño | Bañera sustituida por ducha, desagües, alicatado, sanitarios, grifería y ventilación. | ¿La bajante del edificio es antigua o de fibrocemento? En ese caso no se corta y se avisa a la comunidad. |
| Reforma de cocina | Muebles, encimera, tomas y circuitos propios, agua, desagüe y extracción de humos. | ¿El conducto de humos sale a fachada o a patio? Lo que asoma al exterior se estudia por separado. |
| Rehabilitación de vivienda antigua | Muros y techos consolidados, humedades tratadas, instalaciones completas y recuperación de piezas originales. | ¿La finca está en el Centro Histórico, catalogada o en el entorno de un BIC? Lo exterior irá por licencia con informe de patrimonio. |
| Adecuación de local comercial | Distribución, aseo, falso techo, iluminación, escaparate y entrada accesible. | ¿Cambia el frente del bajo o su uso? Las dos cosas se aclaran antes de dibujar un plano. |
| Redistribución de espacios | Derribo y levantado de tabiques, puertas nuevas, traslado de tomas y puntos de luz. | ¿El tabique que estorba sostiene algo? No se tira hasta comprobarlo. |
| Impermeabilización de cubiertas y terrazas | Retirada de solado, pendientes, lámina, sumideros, remates en petos y retejados. | ¿Hay placas onduladas o canalones viejos de fibrocemento? Esa parte queda fuera de nuestras manos. |
| Cerramientos y carpintería exterior | Cerramiento de terraza, balconeras, puerta de calle y persianas. | ¿Varía el aspecto de la fachada? En fincas protegidas eso significa licencia. |
¿Tu obra no encaja en ninguna fila?Resúmela al teléfono o por correo: te diremos qué comprobaríamos antes que nada.
Explicar mi obra
Papeles de obra en Zaragoza: qué vía toca, qué se paga y cuánto dura
El Ayuntamiento de Zaragoza ordena las obras por su alcance y asigna a cada escalón un trámite. No lo elige la propiedad: lo marca lo que se va a ejecutar. Lo contamos con ejemplos, porque las fichas de Urbanismo se entienden mejor sabiendo qué trabajo hay detrás de cada palabra.
Comunicación previa, declaración responsable o licencia
La comunicación previa recoge las obras menores más simples. La declaración responsable agrupa una serie de trabajos que el Ayuntamiento enumera y que en una reforma aparecen a menudo: mejoras de accesibilidad, retejados, sustitución de bajantes, andamios y vallas sobre la vía pública, entre otros. Lo que no cabe en ninguna de las dos pasa a licencia, con más documentación y más espera. Una misma obra puede empezar pareciendo una comunicación previa y terminar en declaración si alguien decide, sobre la marcha, cambiar la bajante del patio o montar un andamio en la acera. Por eso cerramos el alcance antes de presentar nada: rectificar con la obra empezada cuesta más que esperar unos días.
Tasa, ICIO y un plazo que corre
Al Ayuntamiento se le pagan dos conceptos, la tasa y el ICIO, que es el impuesto municipal sobre la propia obra, y ambos se abonan por autoliquidación. Es decir, los calcula y los paga quien promueve la obra al presentar el trámite, sin esperar a que llegue una notificación. La base del impuesto es el coste de lo que se va a hacer, y para eso sirve nuestro presupuesto desglosado. El otro detalle que suele pasarse por alto es el tiempo: lo comunicado tiene un plazo de ejecución limitado. Si una reforma se queda parada durante meses, puede tocar tramitarla de nuevo, así que el calendario se adapta a ese margen y no al contrario.
Casco, fincas catalogadas y entornos de BIC
En el Centro Histórico, en los edificios catalogados y en los entornos de bienes de interés cultural, cualquier intervención exterior exige licencia con informe de patrimonio. Eso incluye balcones, carpinterías, cubierta, el rótulo de un bajo o cualquier elemento que se vea desde la calle. El interior suele tener más margen, aunque la línea exacta depende de la ficha de cada inmueble. En calles de San Miguel, La Magdalena o San Pablo, lo primero es consultar esa ficha con la dirección exacta.
| Situación de obra | Qué exige | Qué preparamos contigo |
|---|---|---|
| Cambiar suelos, alicatados o sanitarios sin tocar nada común | Obra menor por comunicación previa, según la ficha municipal vigente | Descripción de los trabajos y presupuesto por partidas |
| Rampa o salvaescaleras en el portal | Declaración responsable por accesibilidad | Acuerdo de la comunidad y la documentación técnica que pida el trámite |
| Sustituir una bajante o retejar | Declaración responsable | Comprobación previa de si el material es fibrocemento |
| Andamio o vallado sobre la acera | Declaración responsable de andamios y vallas | Ubicación, medidas y días de ocupación |
| Balcón, ventana o cubierta en el Casco o en finca catalogada | Licencia con informe de patrimonio | Consulta de la ficha del edificio antes de diseñar |
| Cualquier obra ya presentada | Tasa e ICIO autoliquidados y plazo de ejecución limitado | Un calendario que quepa en ese plazo |
| Aparece fibrocemento al abrir | No manipularlo; lo retira una empresa especializada | Parada de esa zona y aviso inmediato a la propiedad |
¿No tienes claro qué papel necesita tu reforma?Cuéntanos qué quieres hacer y en qué calle está la finca; te orientamos sobre la vía antes de empezar.
Aclarar el trámite
Lo que cambia al reformar en Zaragoza: cierzo, boiras, agua y horarios
Heladas, nieblas y tormentas en el calendario de obra
La ciudad tiene un clima semiárido frío. El invierno trae heladas de madrugada y, con tiempo anticiclónico, las boiras, nieblas espesas que a veces no levantan en toda la jornada; en esas semanas morteros, pastas y láminas tardan más en curar, y lo que se hace a la intemperie conviene dejarlo para primavera u otoño. El cierzo, seco y racheado, complica cualquier trabajo en cubierta. En verano el riesgo cambia: tormentas que llegan de golpe, a veces con granizo. Tras la del 6 de julio de 2023 hubo trasteros, garajes y plantas bajas inundados en Valdespartera, Rosales del Canal, Torrero y La Paz, así que sumideros y pendientes de terraza se revisan antes de julio.
El agua del grifo: primero medir
El agua la suministra el Ayuntamiento de forma directa. Llega en su mayoría desde Yesa, embalse pirenaico sobre el río Aragón; el Canal Imperial aporta una parte pequeña y el Ebro queda como reserva. Ese reparto ha cambiado mucho, así que una dureza dicha de memoria es pura suposición. Antes de decidir grifería termostática, termo o mampara, busca tu red en el SINAC o mide con tiras reactivas; un descalcificador antiguo quizá se reguló cuando dominaba el agua del Canal.
Fincas de muchas épocas en una misma ciudad
El Casco ocupa el recinto de la antigua muralla romana y su crecimiento posterior, con muchas calles estrechas o peatonales. Entre Independencia, Gran Vía y Sagasta, el ensanche de comienzos del siglo XX tiene pisos generosos con bajantes y montantes que han sobrevivido a varias reformas. Las Fuentes, San José o La Almozara se llenaron de bloques durante los sesenta y setenta, con comunidades sin ascensor y alguna bajante que podría ser de fibrocemento; no lo suponemos, lo comprobamos. Desde 2021 el Plan General admite que un local vacío pase a vivienda, excepto en los ejes comerciales y en las calles del centro que el plan considera estructurales; estas conversiones abundan en El Rabal, Delicias, San José y Torrero.
Horario, amianto y acceso al centro
Por la ordenanza municipal de ruidos, de diez de la noche a ocho de la mañana no hay obra, salvo una urgencia que el Ayuntamiento autorice, ni arreglos ruidosos dentro de casa. Con la Ley 7/2022, cada municipio debe censar el amianto que aún queda y programar su retirada; en obra, el fibrocemento ni se corta ni se rompe. El Casco es Zona de Bajas Emisiones los días laborables entre las 8 y las 20 h: revisamos antes las condiciones de entrada y llevamos una furgoneta con la etiqueta ambiental debida. En César Augusto o Gran Vía, la descarga se hace sin invadir la plataforma del tranvía.
¿Tu vivienda está dentro del Casco?Pásanos por teléfono o correo la dirección exacta y vemos qué partes piden licencia.
Consultar mi finca
Distritos y barrios de Zaragoza donde reformamos
Trabajamos en cualquier punto del término, a los dos lados del Ebro. Las tarjetas reúnen barrios con fincas parecidas, porque el tipo de edificio condiciona la visita, el papel y la logística bastante más que la distancia.
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Casco Histórico y Centro
San Miguel, Tenerías, La Magdalena, San Pablo y El Tubo dentro del antiguo recinto; plaza de Aragón, Independencia, Sagasta y Gran Vía en el ensanche. Interiores con margen, exteriores protegidos en buena parte del Casco y restricción de vehículos en laborables. Cerca del Mercado Central o de la plaza del Pilar, cada descarga se planifica con antelación.
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Oeste obrero
Delicias con Ciudad Jardín, La Almozara con El Portillo y Torres de San Lamberto, Oliver, Valdefierro y Miralbueno. Bloques sin ascensor, cocinas y baños originales y casas bajas que se reforman por fases.
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Este y sureste
Las Fuentes con Torre Ramona y Montemolín, San José y Miraflores, Torrero-La Paz, Universidad con Romareda y Casablanca, junto al Canal Imperial y el Parque Grande. Pisos de los sesenta y setenta con distribuciones compactas.
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Margen izquierda
El Rabal con Arrabal, Jesús, Picarral, Vadorrey y Zalfonada, además de Actur-Rey Fernando, con el meandro de Ranillas, y Santa Isabel. Al otro lado del Puente de Piedra abundan los bajos vacíos que buscan nueva vida como vivienda.
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Distrito Sur y distrito rural
Valdespartera, Arcosur, Rosales del Canal y Montecanal en el sur; Movera, Juslibol, Casetas, Monzalbarba, Garrapinillos o Peñaflor entre los barrios rurales. Garajes y trasteros castigados por tormentas y, cerca del río, humedad por la subida del freático tras las crecidas.
Dinos tu barrio y tu tipo de edificioCon esos dos datos llegamos a la visita con el acceso y el trámite ya pensados.
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Así avanza una reforma, de la llamada a la entrega
- La llamada o el correoNos explicas en qué calle está la vivienda, a qué altura, si el edificio tiene ascensor y qué te gustaría transformar. Con eso proponemos día y franja para ir.
- Visita y diagnósticoMedimos, fotografiamos el estado actual y buscamos paredes de carga, humedades, fibrocemento y cualquier elemento visible desde la acera o el patio.
- Vía y presupuestoTe decimos si la obra va por comunicación previa, declaración responsable o licencia, y te mandamos el presupuesto por partidas, que servirá de base al ICIO.
- TramitaciónSe presenta el papel con la tasa y el ICIO autoliquidados. Desde ese momento corre el plazo de ejecución, y el calendario se encaja dentro de él.
- Obra de díaDemoliciones y radial solo fuera de la franja nocturna; primero instalaciones, luego acabados, y cualquier cambio de alcance se habla antes de hacerlo.
- EntregaRecorremos la obra contigo, abrimos grifos, comprobamos desagües y dejamos por escrito, con fecha, los remates pendientes.
Ventajas de encargarnos la reforma
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Vía decidida antes de las fechas
El calendario se fija cuando ya sabemos qué trámite corresponde, y no antes, para que ningún papel detenga la obra.
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Plazo municipal a la vista
Organizamos las fases para que la reforma termine dentro del plazo de ejecución y no haya que tramitarla otra vez.
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Ficha consultada en el Casco
Revisamos la protección del edificio con la dirección exacta antes de proponer cambios en balcones, cubierta o carpinterías.
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Vecinos sin sobresaltos
Martillo y radial trabajan solo en horario diurno, y la comunidad recibe con tiempo el calendario de los días más ruidosos.
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Fibrocemento fuera de la obra
Si aparece, esa zona se detiene al momento y su retirada queda en manos de una empresa especializada.
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Habilitaciones comprobables
Pide a la instaladora eléctrica, y a la de gas si interviene, su habilitación por escrito, y compruébala antes de que firme.
¿Quieres ver cómo se ordenaría tu obra?Llámanos o escríbenos y te explicamos qué fases propondríamos.
Ver mis fases
Por qué elegirnos para reformar en Zaragoza
Porque empezamos por la parte que no luce. En una reforma zaragozana los retrasos rara vez nacen del alicatado: nacen de una bajante de fibrocemento escondida tras un tabique, de un balcón del Casco que no podía tocarse sin licencia o de un plazo de ejecución agotado con la obra a medias. Ordenar todo eso al principio es nuestro primer trabajo.
Una sola persona de contacto coordina los oficios. Si al levantar el suelo del baño aparece una tubería que pierde, la reparación de fugas de agua en Zaragoza entra en el mismo calendario; si un circuito viejo da guerra antes de cerrar rozas, la reparación de averías eléctricas en Zaragoza se resuelve sin esperar a otra empresa.
Puertas de paso, armarios empotrados o un frente de cocina a medida encajan con el servicio de carpintería de madera en Zaragoza. Y si al acabar te apetece renovar también la escalera o el portal de la comunidad, de esa parte se ocupa nuestra empresa de pintura en Zaragoza.
No damos fechas de fin por teléfono ni precios sin pisar la vivienda. Ofrecemos una franja para la visita en cuanto contactas y, después, presupuesto escrito y un calendario que cuenta con el trámite, el horario de ruido y el plazo municipal.
Formas de afrontar una reforma: comparativa honesta
Hay obras para las que no somos la mejor opción, y conviene decirlo. Abajo, cuándo encaja cada planteamiento y qué deja pendiente, incluido el nuestro.
| Planteamiento | Cuándo encaja | Qué no resuelve |
|---|---|---|
| Encargárnosla de principio a fin | Quieres un único interlocutor y el trámite aclarado antes de empezar. | Hay que esperar a la visita para conocer precio y plazo; no los damos a ciegas. |
| Contratar cada oficio por tu cuenta | Tienes tiempo y experiencia para coordinar gremios. | El orden entre oficios y el papeleo quedan en tus manos. |
| Arquitecto con dirección de obra | Cambios estructurales, licencia o finca catalogada. | Es lo adecuado en esos casos, con más coste y más plazo. |
| Reformar por fases viviendo dentro | Presupuesto repartido o imposibilidad de mudarse. | Más meses de polvo, y cada fase debe caber en su plazo o tramitarse aparte. |
| Cambiar solo acabados | Instalaciones recientes y en buen estado. | Si hay tuberías o cables viejos, quedan escondidos bajo lo nuevo. |
| Empezar sin trámite | Nunca lo recomendamos, por pequeña que parezca la obra. | Riesgo de paralización y de problemas al vender o alquilar. |
¿Dudas entre varios planteamientos?Llámanos o escríbenos y valoramos juntos qué camino tiene más sentido para tu vivienda.
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Casos habituales de reforma en cuatro barrios de Zaragoza
Cuatro encargos típicos, en tercera persona, que muestran cómo se reparten trámite y orden de obra. No son opiniones de clientes.
Los dueños de un segundo en una finca antigua del barrio quieren rehacer cocina y baño y sustituir la balconera. El interior sigue su propio trámite y arranca pronto. La balconera es exterior y está en el Centro Histórico, así que va por licencia con informe de patrimonio. Se separan ambas partes para que la espera de una no bloquee la otra, y cada entrega de material se cuadra con la Zona de Bajas Emisiones.
En una reforma integral de un piso amplio, al abrir la pared del baño aparece la bajante comunitaria de fibrocemento. Se deja intacta, se avisa a la propiedad y al administrador, y la comunidad encarga su retirada a una empresa especializada. La sustitución por una bajante nueva va por declaración responsable, y el resto de la obra se reordena para no agotar el plazo.
En un cuarto piso de un bloque setentero, una pareja jubilada pide ducha en lugar de bañera y cocina nueva. Al ser todo interior, el papel es sencillo; la dificultad está en la escalera: sacos, azulejos y muebles suben y bajan a pulso, y los días de demolición se agrupan en horario diurno. Termo y grifería se eligen tras medir la dureza con tiras.
El dueño de un local cerrado plantea convertirlo en vivienda. Lo primero es confirmar que la calle no es estructural ni eje comercial, porque ahí la conversión no se admite. Con Urbanismo aclarado, se redistribuye con dormitorio, baño y cocina, se trata la humedad del suelo y la instaladora habilitada se encarga de certificar su parte.
¿Reconoces tu obra en alguno de estos ejemplos?Explícanos en qué coincide y en qué se diferencia; así preparamos mejor la visita.
Comparar con mi obra
Dudas frecuentes antes de reformar en Zaragoza
¿Cómo sé si mi obra va por comunicación previa, declaración responsable o licencia?
Según qué se modifique. Los cambios interiores sencillos suelen ir por comunicación previa; accesibilidad, retejados, bajantes o andamios, por declaración responsable; y lo que afecta a estructura o al exterior de una finca protegida, por licencia. Tras la visita te decimos cuál corresponde.
¿Quién paga la tasa y el ICIO, y cuándo?
Quien promueve la obra, normalmente la propiedad o la comunidad. Ambos se pagan por autoliquidación al presentar el trámite. La base del impuesto es el coste de la obra, de ahí la utilidad del presupuesto desglosado. No forman parte de nuestras horquillas de precio.
¿Qué pasa si la reforma no termina dentro del plazo?
Cada trámite municipal concede un plazo de ejecución limitado. Si se agota con la obra abierta, puede ser necesario volver a tramitarla. Por eso planificamos el calendario para que quepa en ese margen y avisamos si algún imprevisto lo compromete.
¿Me afecta vivir junto a un monumento?
Puede afectarte si el edificio forma parte del entorno protegido de un BIC. Ahí, igual que en el Centro Histórico o en las fincas catalogadas, cualquier cambio exterior pasa por licencia y por el informe de patrimonio; el interior suele tener más libertad. Lo comprobamos con la dirección exacta.
En nuestro bloque de La Almozara queremos una rampa en el portal. ¿Qué trámite lleva?
Las obras de mejora de accesibilidad figuran entre las que se tramitan con declaración responsable. Hace falta el acuerdo de la comunidad y la documentación que pida el Ayuntamiento para ese caso. Medimos desniveles y anchos de paso y os explicamos qué solución cabe.
¿A qué hora podéis empezar a hacer ruido?
No antes de las 8 h ni después de las 22 h: la ordenanza de ruidos veta la obra en esa franja nocturna, salvo urgencias que autorice el Ayuntamiento, y también los arreglos ruidosos dentro de las viviendas. Demoliciones y radial se reservan para el horario diurno.
En el patio hay una bajante gris y rugosa. ¿Puede ser amianto?
Es posible: muchas bajantes, depósitos y cubiertas antiguas son de fibrocemento. No la cortes, no la taladres y no la limpies a presión. Su censo es una obligación municipal desde la Ley 7/2022; quitarlas corresponde a una empresa especializada y la reforma se organiza a su alrededor.
¿Podéis llegar con la furgoneta a un portal del Casco?
Entre semana, en horario de día, el Casco está sometido a la Zona de Bajas Emisiones. Para cada obra revisamos las condiciones de acceso y llevamos un vehículo cuya etiqueta ambiental lo permita, sin dar la entrada por hecha. Por las calles peatonales de El Tubo, los materiales se acercan cargados a mano.
¿Qué dureza tiene el agua en mi casa?
La red municipal se nutre hoy sobre todo de Yesa, con parte del Canal Imperial, y esa proporción ha cambiado. Busca tu punto de suministro en el SINAC o usa un kit de tiras; con el valor en la mano eliges grifería, termo y, si hace falta, descalcificador.
¿Cuándo conviene impermeabilizar la terraza?
Evita las semanas de heladas y boiras, cuando las láminas curan mal, y también los días de cierzo fuerte. El final de la primavera suele ser buen momento, antes de las tormentas de verano que saturan sumideros. Si ya hay goteras, primero se localiza por dónde entra el agua.
Si renuevo la electricidad, ¿quién firma el certificado?
Lo firma la empresa instaladora habilitada que ejecute esa parte, y la comunicación, con su memoria técnica, va al Gobierno de Aragón, no al Ayuntamiento. Pídele que acredite su habilitación y compruébala. El recorrido completo está explicado en la página de tramitación del CIE en Zaragoza.
¿Hacéis reformas en los barrios rurales?
Claro: trabajamos también en los catorce barrios rurales, como Casetas, Garrapinillos, Movera o Juslibol. Pedimos la dirección exacta y cómo es el acceso, porque algunos caminos se cortan en crecidas del Ebro. En plantas bajas cercanas al río revisamos la humedad del suelo antes de decidir pavimentos.
¿Te queda alguna pregunta sin responder?Hazla por correo o por teléfono, aunque aún no hayas decidido reformar.
Preguntar
Lo que cuesta reformar en Zaragoza, partida a partida
Estas horquillas de mercado orientan antes de la visita, pero ningún importe de la tabla es un presupuesto: la cifra real varía con los metros, el estado de la finca, los materiales y el acceso. Se expresan sin IVA, que la factura añade por separado, y sin la tasa ni el ICIO municipales.
| Trabajo | Rango orientativo | Factores que lo mueven |
|---|---|---|
| Reforma completa de un piso | 450-950 €/m² | Cuánta instalación se renueva, nivel de acabados y tabiques que se mueven |
| Baño completo | 4.800-9.500 € | Metros, plato o ducha de obra, piezas sanitarias y grifos |
| Cocina completa | 7.000-15.500 € | Metros de mueble, encimera y electrodomésticos incluidos |
| Rehabilitación de vivienda antigua | desde 650 €/m² | Estado de muros, humedades y piezas originales que se conservan |
| Adecuación de local comercial | 280-700 €/m² | Uso previsto, número de aseos e instalaciones |
| Redistribución con tabique nuevo y puerta | desde 1.300 € | Metros lineales, puertas y tomas que cambian de sitio |
| Impermeabilización de terraza o cubierta | 45-90 €/m² | Levantado de solado, tipo de lámina y remates |
| Cerramiento de terraza | desde 1.900 € | Longitud, material, vidrio y si la finca está protegida |
Con la obra vista, recibes por escrito un presupuesto partida a partida, sin IVA y con el impuesto añadido al final. Si al abrir surge algo que no podía preverse, como fibrocemento o una viga podrida, lo verás antes de decidir nada, y quitar el fibrocemento tiene su propio presupuesto, que hace la empresa especializada.
Pide un presupuesto desglosadoPide la visita llamando o por correo; después te lo enviamos por escrito.
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